Artykuł zaktualizowano: 06.08.2026
Warunki najmu mieszkania mogą zmienić się już po podpisaniu umowy. Strony mogą uzgodnić nową wysokość czynszu, inny sposób rozliczania mediów, przedłużenie okresu najmu albo dodatkowe zasady korzystania z lokalu. Nie zawsze wymaga to przygotowania kolejnej umowy. W wielu sytuacjach wystarczy prawidłowo sporządzony aneks do umowy najmu.
Aneks jest odrębnym porozumieniem zmieniającym istniejącą umowę. Powinien dokładnie wskazywać, której umowy dotyczy, jakie postanowienia zostają zmienione i od kiedy nowe zasady obowiązują. Ponieważ aneks wymaga porozumienia stron, wynajmujący nie może wykorzystać go do jednostronnego narzucenia najemcy nowych warunków.
W poradniku wyjaśniamy, co powinien zawierać aneks do umowy najmu, w jakiej formie należy go sporządzić oraz kiedy bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie podpisanie nowej umowy. Znajdziesz w nim również przykładowe zapisy i gotowy wzór aneksu do pobrania.
Dla najemcy: Wynajem mieszkania – porady dla najemcy
Aneks do umowy najmu jest porozumieniem, za pomocą którego strony zmieniają, uzupełniają lub usuwają wybrane postanowienia obowiązującej umowy. Pozwala zachować pozostałą część wcześniejszych ustaleń bez konieczności przepisywania całego dokumentu.
Aneks może dotyczyć między innymi przedłużenia okresu najmu, wysokości czynszu, sposobu rozliczania opłat, terminu płatności, zasad podnajmu, zgody na przeprowadzenie remontu, posiadania zwierząt albo korzystania z dodatkowego wyposażenia.
Nie każda zmiana danych wymaga jednak podpisania aneksu. Jeżeli najemca lub wynajmujący zmienił adres korespondencyjny, a umowa nakazuje jedynie powiadomić o tym drugą stronę, wystarczające może być przekazanie pisemnej informacji. Aneks jest potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy strony chcą zmienić prawa lub obowiązki wynikające z umowy.
Aneks nie musi być fizycznie dołączony do pierwotnej umowy, aby był skuteczny. Powinien jednak jednoznacznie wskazywać dokument, który zmienia. Ze względów praktycznych warto przechowywać oba dokumenty razem.
Nie istnieje jeden obowiązkowy wzór aneksu odpowiedni dla każdej sytuacji. Dokument powinien być dostosowany do zakresu wprowadzanych zmian. Dobrze przygotowany aneks zawiera jednak kilka podstawowych elementów.
Tytuł dokumentu
Dokument warto zatytułować w jednoznaczny sposób, na przykład: „Aneks nr 1 do umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 15 stycznia 2025 roku”.
Numerowanie kolejnych aneksów ułatwia ustalenie, w jakiej kolejności zmieniały się warunki najmu.
Miejsce i datę zawarcia
W aneksie należy podać miejsce oraz datę jego podpisania. Data sporządzenia dokumentu nie zawsze musi być taka sama jak dzień wejścia zmian w życie, dlatego obie informacje powinny zostać wyraźnie rozróżnione.
Dane stron
Należy wskazać wynajmującego i najemcę w sposób umożliwiający ich identyfikację. Najczęściej podaje się imię, nazwisko, adres oraz dane zgodne z pierwotną umową.
Jeżeli po którejś stronie umowy występuje kilka osób, aneks powinien uwzględniać wszystkie strony, których prawa lub obowiązki zostają zmienione.
Oznaczenie pierwotnej umowy i lokalu
Dokument powinien wskazywać datę zawarcia pierwotnej umowy oraz adres wynajmowanego lokalu. Jeżeli umowa obejmuje również miejsce postojowe, komórkę lokatorską lub inne pomieszczenie, warto je dokładnie opisać.
Dokładny zakres zmian
Najważniejszą częścią aneksu jest jednoznaczne wskazanie zmienianych postanowień. Najlepiej podać numer paragrafu lub ustępu oraz jego nowe brzmienie.
Zamiast ogólnego sformułowania: „Strony zmieniają wysokość czynszu” lepiej zastosować precyzyjny zapis: Strony zgodnie postanawiają, że § 4 ust. 1 umowy otrzymuje następujące brzmienie: „Miesięczny czynsz najmu wynosi 2 500 zł i jest płatny do 10. dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy wynajmującego”.
Datę wejścia zmian w życie
Aneks powinien wskazywać, od którego dnia obowiązują nowe ustalenia. Jeżeli data nie zostanie określona, może powstać spór dotyczący momentu rozpoczęcia stosowania zmienionych warunków.
Potwierdzenie pozostałych postanowień
Na końcu dokumentu warto dodać zapis: „Pozostałe postanowienia umowy najmu pozostają bez zmian”.
Dzięki temu nie ma wątpliwości, że aneks zmienia wyłącznie wskazane punkty, a pozostała część umowy nadal obowiązuje.
Podpisy stron
Aneks powinien zostać zaakceptowany przez wszystkie strony, których dotyczą zmiany. W praktyce każda ze stron powinna otrzymać własny podpisany egzemplarz dokumentu.
Ważne
Literówka lub nieaktualny adres nie powodują automatycznie nieważności aneksu. Problem może jednak powstać, jeżeli na podstawie dokumentu nie można ustalić stron, zmienianej umowy albo zakresu nowych ustaleń. Dlatego przed podpisaniem warto porównać aneks z pierwotną umową.
Zgodnie z art. 77 Kodeksu cywilnego uzupełnienie lub zmiana umowy powinny zachować formę przewidzianą przez przepisy albo ustaloną przez strony dla jej zawarcia. Jeżeli w umowie zapisano, że wszystkie zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, aneks również musi zostać sporządzony w tej formie.
Nawet gdy przepisy nie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, warto ją zachować. Ustne ustalenia są trudniejsze do udowodnienia i mogą prowadzić do sporu o wysokość czynszu, termin obowiązywania zmian lub zakres obowiązków.
Forma elektroniczna opatrzona kwalifikowanym podpisem elektronicznym jest równoważna formie pisemnej. Zwykła wiadomość e-mail, skan podpisanego dokumentu lub zdjęcie podpisu nie są jednak tym samym co kwalifikowany podpis elektroniczny.
Podstawowe zasady dotyczące formy zmiany umowy określają art. 77, 78 i 78¹ Kodeksu cywilnego.
Ekspertka radzi
Przed przygotowaniem aneksu sprawdź postanowienia końcowe pierwotnej umowy. Często znajduje się tam zapis określający wymaganą formę zmian. Jeżeli strony podpisały już kilka aneksów, warto przeczytać wszystkie dokumenty łącznie, ponieważ późniejszy aneks może zmieniać postanowienia wprowadzone wcześniej.
Kamila Kasperkowiak, ekspertka ds. nieruchomości
Jednym z najczęstszych powodów podpisania aneksu jest przedłużenie umowy zawartej na czas oznaczony. Dokument najlepiej podpisać przed upływem dotychczasowego okresu najmu, aby zachować ciągłość ustaleń.
Przykładowy zapis dotyczący przedłużenia umowy
Strony zgodnie postanawiają, że § 2 ust. 1 Umowy otrzymuje następujące brzmienie: „Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do 31 grudnia 2027 roku”.
W aneksie można jednocześnie przedłużyć umowę i zmienić wysokość czynszu, termin płatności lub zasady rozliczania opłat. Każdą zmianę trzeba jednak opisać oddzielnie i wskazać datę jej obowiązywania.
Jeżeli umowa już wygasła, co do zasady bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie nowego kontraktu. W określonych okolicznościach dalsze korzystanie z lokalu za zgodą wynajmującego może prowadzić do dorozumianego przedłużenia najmu, jednak ocena takiej sytuacji zależy od zachowania stron i treści wcześniejszej umowy.
Jeżeli wynajmujący i najemca wspólnie uzgodnią zmianę czynszu, mogą potwierdzić ją w aneksie. Dokument powinien wskazywać nową kwotę, dzień rozpoczęcia jej naliczania, termin płatności oraz numer rachunku, jeżeli również ulega zmianie.
Przykładowy zapis dotyczący zmiany czynszu
Strony zgodnie postanawiają, że § 3 ust. 1 Umowy otrzymuje następujące brzmienie: „Od 1 października 2026 roku miesięczny czynsz najmu wynosi 2 700 zł i jest płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego”.
Czynsz najmu należy odróżnić od opłat administracyjnych i kosztów mediów. W aneksie warto dokładnie określić, które należności są stałe, które zależą od zużycia, a które mogą zmieniać się na podstawie rozliczeń dostawców albo zarządcy budynku.
Przykładowy zapis dotyczący opłat za media
Strony zgodnie postanawiają, że § 3 ust. 2 Umowy otrzymuje następujące brzmienie: „Najemca pokrywa koszty energii elektrycznej, gazu i wody według rzeczywistego zużycia oraz dokumentów rozliczeniowych przedstawionych przez wynajmującego”.
Jeżeli pierwotna umowa już określa sposób aktualizowania zaliczek albo rozliczania mediów, każda zmiana ich wysokości nie musi wymagać kolejnego aneksu. Należy jednak postępować zgodnie z mechanizmem zapisanym w umowie i obowiązującymi przepisami.
Sposób zmiany czynszu zależy przede wszystkim od tego, czy najemca zgadza się na nową kwotę.
Jeżeli obie strony dobrowolnie uzgadniają nową stawkę, mogą podpisać aneks. Jest to porozumienie, dlatego najemca nie ma obowiązku zaakceptować propozycji wynajmującego.
Inaczej wygląda jednostronna podwyżka czynszu przez właściciela lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości. Takie wypowiedzenie powinno być sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności. Termin wynosi zasadniczo trzy miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie termin dłuższy.
Przepisy określają również ograniczenia dotyczące częstotliwości i wysokości podwyżek. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy.
Szczegółowe zasady znajdują się w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ważne
Informacja wysłana najemcy, że od kolejnego miesiąca ma płacić wyższy czynsz, nie jest aneksem. Jeżeli najemca nie zaakceptował zmiany, właściciel powinien zastosować właściwą procedurę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.
W przypadku lokali użytkowych zasady podwyższania czynszu mogą wyglądać inaczej. Dlatego nie należy automatycznie stosować do nich wszystkich regulacji dotyczących lokali mieszkalnych.
Zmiana danych tej samej osoby, na przykład nazwiska lub adresu korespondencyjnego, nie oznacza zmiany najemcy. Może wymagać jedynie aktualizacji danych albo przekazania drugiej stronie odpowiedniego zawiadomienia.
Inaczej jest wtedy, gdy w miejsce dotychczasowego najemcy ma wejść zupełnie inna osoba. Nie wystarczy wówczas samodzielnie wykreślić jednego nazwiska i wpisać drugiego. Taka zmiana wymaga zgody zainteresowanych osób i odpowiedniego uregulowania przejęcia praw oraz obowiązków.
W niektórych przypadkach można przygotować porozumienie podpisane przez wynajmującego, dotychczasowego najemcę i nowego najemcę. Jeżeli jednak zmienia się główna strona umowy, wysokość kaucji, okres najmu lub wiele innych warunków, zazwyczaj czytelniejszym rozwiązaniem jest zakończenie dotychczasowej umowy i podpisanie nowej.
Zgoda współmałżonka nie jest wymagana przy każdym aneksie. Będzie potrzebna, jeżeli współmałżonek jest stroną umowy, współnajemcą albo zmiana dotyczy praw i obowiązków, które mu przysługują.
Najem lokalu mieszkalnego nie jest po prostu przepisywany w drodze aneksu na spadkobiercę. Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego określone osoby mogą wstąpić w stosunek najmu z mocy prawa, jeżeli stale mieszkały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.
Do tej grupy mogą należeć między innymi małżonek niebędący wcześniej współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby uprawnione do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Jeżeli żadna z uprawnionych osób nie spełnia ustawowych warunków, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
W takiej sytuacji nie należy automatycznie sporządzać aneksu „na spadkobiercę”. Najpierw trzeba ustalić, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu na podstawie przepisów.
Umowa najmu okazjonalnego oraz wszystkie jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wynika to bezpośrednio z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Aneksem można zmienić między innymi okres obowiązywania umowy, czynsz, termin płatności lub inne ustalenia. Umowa najmu okazjonalnego musi jednak pozostać umową na czas oznaczony i nie może zostać zawarta na okres dłuższy niż 10 lat.
Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym na wypadek wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania, powinien w ustawowym terminie wskazać inny lokal i przedstawić wymagane oświadczenie jego właściciela. Sama zmiana nie zawsze będzie więc ograniczać się do podpisania aneksu - może wymagać również przygotowania nowych załączników.
Jeżeli aneks przedłuża okres najmu albo istotnie zmienia warunki wcześniej zgłoszonej umowy, warto zachować jego kopię wraz z pozostałą dokumentacją i w razie wątpliwości potwierdzić sposób postępowania we właściwym urzędzie.
Więcej informacji znajdziesz w poradniku Umowa najmu okazjonalnego - co powinniśmy o niej wiedzieć?.
Aneks sprawdza się najlepiej wtedy, gdy strony chcą zmienić kilka konkretnych postanowień, a pozostała część umowy nadal odpowiada ich potrzebom.
Nowa umowa może być bezpieczniejsza, gdy dotychczasowy kontrakt już wygasł, ma zmienić się główny najemca, przedmiotem najmu będzie inny lokal albo liczba zmian powoduje, że odczytanie aktualnych zasad wymaga jednoczesnego porównywania kilku dokumentów.
Nową umowę warto również rozważyć przy zmianie zwykłego najmu na najem okazjonalny. Nie wystarczy wtedy zmienić nazwy dokumentu. Trzeba spełnić dodatkowe wymagania dotyczące czasu trwania umowy, załączników, oświadczenia notarialnego i zgłoszenia najmu.
Ekspertka radzi
Aneks należy zawsze czytać razem z pierwotną umową i wcześniejszymi aneksami. Jeżeli po kilku zmianach trudno ustalić aktualną treść kontraktu, rozsądniejszym rozwiązaniem może być podpisanie nowej, uporządkowanej umowy.
Kamila Kasperkowiak, ekspertka ds. nieruchomości
Jednym z najczęstszych błędów jest zbyt ogólne opisanie zmiany. Z dokumentu powinno jasno wynikać, który punkt umowy otrzymuje nowe brzmienie i od kiedy ma być stosowany.
Problemy mogą powodować również:
Jeżeli dokument zawiera kilka zmian, warto każdą z nich umieścić w osobnym paragrafie. Ułatwi to późniejsze ustalenie aktualnych praw i obowiązków.
Poniższy wzór możesz skopiować bezpośrednio z artykułu albo pobrać w formie pliku. Przed podpisaniem dostosuj dokument do swojej umowy i rodzaju wprowadzanych zmian.
Wzór aneksu do umowy najmu do pobrania:
wzor-aneksu-do-umowy-najmu.pdf
wzor-aneksu-do-umowy-najmu.docx
Wzór aneksu
ANEKS NR … DO UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
zawarty dnia ……………………… w ……………………… pomiędzy:
……………………………………………………………………………………….………….........................................................,
(imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL lub rodzaj i numer dokumentu tożsamości)
zwanym dalej „Wynajmującym”,
a
……………………………………………………………………………………….………….........................................................,
(imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL lub rodzaj i numer dokumentu tożsamości)
zwanym dalej „Najemcą”.
§ 1
Strony zgodnie oświadczają, że dnia ……………………… zawarły umowę najmu nr ……………. (jeśli został nadany), dotyczącą lokalu położonego przy ………………………………………………………………………………, zwaną dalej „Umową”.
§ 2
Strony zgodnie postanawiają, że § … ust. … Umowy otrzymuje następujące brzmienie
„……………………………………………………………………………………….…………........................................................”.
§ 3
Niniejszy aneks wchodzi w życie z dniem ……………………… .
§ 4
Aneks stanowi integralną część Umowy. Pozostałe postanowienia Umowy pozostają bez zmian.
§ 5
Aneks sporządzono w … jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
…………………………………… ……………………………………
Wynajmujący Najemca
Ważne
Wzór ma charakter ogólny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Przed jego wykorzystaniem należy sprawdzić postanowienia pierwotnej umowy, wymaganą formę zmian oraz dostosować dokument do indywidualnej sytuacji.
Aneks pozwala zmienić obowiązującą umowę najmu bez przygotowywania całego kontraktu od początku. Powinien jednoznacznie określać strony, lokal, zmienianą umowę, nowe brzmienie postanowień i datę wejścia zmian w życie.
Nie każdą sytuację należy jednak rozwiązywać za pomocą aneksu. Jednostronna podwyżka czynszu może wymagać zastosowania ustawowej procedury, a zmiana najemcy, lokalu lub rodzaju najmu często przemawia za podpisaniem nowej umowy. Szczególnej uwagi wymaga najem okazjonalny, ponieważ jego zmiany muszą zachować formę pisemną pod rygorem nieważności.
Jeżeli właściciel planuje sprzedaż wynajmowanego mieszkania, powinien zgromadzić umowę oraz wszystkie podpisane aneksy. Dokumenty pozwolą ustalić aktualne prawa lokatora i warunki, które mogą mieć znaczenie dla kupującego. Więcej informacji znajduje się w poradniku Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?.
Tak. Aneks jest porozumieniem zmieniającym umowę, dlatego wymaga akceptacji wynajmującego i najemcy. Jeżeli po którejś stronie występuje kilka osób, dokument powinny podpisać wszystkie osoby, których prawa lub obowiązki są zmieniane.
Można wykorzystać kwalifikowany podpis elektroniczny, który jest równoważny podpisowi własnoręcznemu. Zwykły skan, zdjęcie podpisu lub potwierdzenie wysłane e-mailem nie są jednak kwalifikowanym podpisem elektronicznym i nie zawsze spełnią wymagania formy pisemnej.
Zazwyczaj nie. Aneks do zwykłej umowy najmu mieszkania nie wymaga udziału notariusza. Szczególne wymagania mogą jednak wynikać z rodzaju umowy, jej postanowień albo zakresu dokonywanej zmiany.
Co do zasady aneks służy zmianie obowiązującej umowy. Jeżeli umowa wygasła, bezpieczniej jest podpisać nowy kontrakt. W niektórych sytuacjach dalsze korzystanie z lokalu za zgodą wynajmującego może prowadzić do dorozumianego przedłużenia najmu, dlatego konkretny przypadek należy ocenić indywidualnie.
Przepisy wymagają zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Nie przewidują ogólnego obowiązku zgłaszania każdego aneksu. Umowa najmu okazjonalnego i jej zmiany muszą jednak zostać sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności.
Strony mogą uzgodnić zmianę wysokości kaucji, ale nie następuje ona automatycznie wraz z podwyższeniem czynszu. W aneksie trzeba wskazać nową kwotę, termin dopłaty oraz zasady rozliczenia. Należy też przestrzegać ustawowych limitów obowiązujących dla danego rodzaju najmu.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
