Umowa przedwstępna pozwala kupującemu i sprzedającemu ustalić warunki przyszłej sprzedaży, zanim będzie możliwe podpisanie ostatecznego aktu notarialnego. Może być potrzebna między innymi wtedy, gdy kupujący czeka na decyzję kredytową, sprzedający kompletuje dokumenty albo strony potrzebują czasu na przygotowanie przeprowadzki.
Czy umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania trzeba zawrzeć u notariusza? Nie. Można ją podpisać w formie pisemnej bez udziału notariusza. Trzeba jednak wiedzieć, że umowa sporządzona w formie aktu notarialnego zapewnia szersze możliwości dochodzenia swoich praw, jeżeli druga strona zrezygnuje z transakcji.
Wybór odpowiedniej formy powinien zależeć od wartości nieruchomości, czasu pozostałego do sprzedaży, sytuacji prawnej mieszkania oraz ryzyka, że jedna ze stron nie wywiąże się z ustaleń.
Umowa przedwstępna jest porozumieniem, w którym jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży mieszkania umową przyrzeczoną jest ostateczna umowa sprzedaży przenosząca własność na kupującego.
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej transakcji. W praktyce należy więc dokładnie wskazać nieruchomość oraz uzgodnioną cenę sprzedaży.
Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania. Nawet jeśli kupujący wpłacił zadatek albo całą uzgodnioną kwotę, właścicielem nieruchomości stanie się dopiero po zawarciu właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Więcej informacji o finalizacji transakcji znajdziesz w poradniku Umowa kupna-sprzedaży mieszkania - na co warto zwrócić uwagę?.
Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest obowiązkowym etapem sprzedaży mieszkania. Jeśli strony są gotowe do transakcji, dokumenty zostały skompletowane, a sposób zapłaty uzgodniony, mogą od razu podpisać u notariusza umowę sprzedaży.
Umowa przedwstępna przydaje się przede wszystkim wtedy, gdy finalizacja nie może nastąpić od razu. Najczęściej dotyczy to sytuacji, w których kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny, trzeba wykreślić nieaktualny wpis z księgi wieczystej, uzyskać dokument z banku albo uregulować sprawy spadkowe.
Dobrze przygotowana umowa porządkuje ustalenia i zmniejsza ryzyko, że w czasie oczekiwania jedna ze stron zmieni cenę, termin albo inne warunki transakcji.
Warto wiedzieć
Podpisanie umowy przedwstępnej nie zastępuje aktu notarialnego sprzedaży. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.
W wyszukiwarce często pojawia się pytanie: „umowa cywilnoprawna czy notarialna?”. Takie rozróżnienie jest potoczne, ponieważ umowa sporządzona u notariusza również jest umową cywilnoprawną.
W praktyce porównujemy:
Obie formy mogą skutecznie zobowiązywać strony do zawarcia umowy sprzedaży, ale różnią się konsekwencjami uchylania się od transakcji.
Pisemną umowę przedwstępną strony mogą przygotować i podpisać samodzielnie. Udział notariusza nie jest w takim przypadku konieczny. Warto jednak zadbać o to, aby każda strona otrzymała podpisany egzemplarz dokumentu.
Jeśli jedna ze stron bez uzasadnienia odmówi zawarcia umowy sprzedaży, druga może zasadniczo żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na finalizację transakcji. Mogą to być na przykład uzasadnione koszty przygotowania dokumentów, dojazdów, wyceny lub obsługi prawnej. Strony mogą w umowie inaczej określić zakres odpowiedzialności, dlatego znaczenie ma dokładne brzmienie jej postanowień.
Zwykła forma pisemna jest często wystarczająca, gdy do aktu pozostało niewiele czasu, stan prawny mieszkania nie budzi wątpliwości, a strony nie potrzebują dodatkowych zabezpieczeń.
Nie daje jednak takiej samej ochrony jak umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Sama pisemna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości co do zasady nie pozwala zmusić drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest sporządzana przez notariusza. Przed jej podpisaniem notariusz sprawdza tożsamość stron, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz zgodność przygotowywanej czynności z prawem.
Najważniejsza różnica polega na tym, że gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania przewidziane dla przyszłej umowy sprzedaży, uprawniona strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.
Oznacza to, że kupujący nie musi ograniczać się wyłącznie do żądania zwrotu zadatku lub odszkodowania. W określonych okolicznościach może wystąpić z roszczeniem o doprowadzenie do sprzedaży na wcześniej uzgodnionych warunkach.
Notarialna forma jest szczególnie przydatna, gdy między podpisaniem umowy przedwstępnej a finalizacją ma upłynąć kilka miesięcy, kupujący ponosi znaczne wydatki albo istnieje ryzyko, że właściciel będzie próbował sprzedać mieszkanie komuś innemu.
Ekspert radzi
Akt notarialny zwiększa bezpieczeństwo prawne transakcji, ale nie zwalnia stron z dokładnego przeczytania dokumentu. Notariusz czuwa nad zgodnością czynności z prawem i powinien zachować bezstronność. Nie jest jednak osobistym doradcą jednej ze stron ani nie ocenia, czy uzgodniona cena jest dla niej opłacalna.
Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości
Najważniejsze są dokładne oznaczenie stron, nieruchomości i ceny. Im bardziej szczegółowo zostaną zapisane pozostałe ustalenia, tym mniejsze ryzyko sporu przed podpisaniem ostatecznego aktu.
W umowie warto uwzględnić:
Jeżeli lokal ma kilku współwłaścicieli, trzeba ustalić, czy wszyscy uczestniczą w zawarciu umowy. Należy również sprawdzić, czy do sprzedaży potrzebna będzie zgoda małżonka albo innej osoby.
Przed podpisaniem dokumentu warto zweryfikować stan prawny nieruchomości i porównać dane z księgi wieczystej z dokumentem potwierdzającym nabycie.
Zadatek i zaliczka nie oznaczają tego samego, chociaż w praktyce oba świadczenia polegają na przekazaniu części uzgodnionej ceny przed finalizacją sprzedaży.
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli do wykonania umowy nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może - przy spełnieniu warunków określonych w przepisach i umowie - odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli za niewykonanie odpowiada sprzedający, kupujący może żądać zwrotu kwoty w podwójnej wysokości. Strony mogą jednak ustalić inne zasady.
Zaliczka jest częścią przyszłej ceny, ale nie zapewnia takiego zabezpieczenia jak zadatek. Jeżeli umowa sprzedaży nie zostanie zawarta, zaliczka zasadniczo podlega zwrotowi, a ewentualne roszczenia stron rozpatruje się osobno.
W dokumencie należy jednoznacznie wskazać, czy przekazywana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką, kiedy została zapłacona i co stanie się z nią w przypadku rezygnacji z transakcji.
Ważne
Odmowa udzielenia kredytu hipotecznego nie zawsze automatycznie oznacza zwrot zadatku. Jeżeli zakup zależy od finansowania bankowego, w umowie warto dokładnie określić konsekwencje negatywnej decyzji kredytowej.
Wskazanie konkretnego terminu podpisania umowy sprzedaży jest bardzo dobrym rozwiązaniem, ale jego brak nie powoduje automatycznie nieważności umowy przedwstępnej.
Jeżeli terminu nie zapisano, może go wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy obie strony wyznaczą różne daty, znaczenie ma termin wskazany przez tę, która wcześniej złożyła odpowiednie oświadczenie. Jeżeli przez rok od zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Szczegółowe zasady dotyczące terminów powinny zostać opisane w osobnym poradniku Umowa przyrzeczona - do kiedy musimy ją zawrzeć?.
Konsekwencje zależą od formy umowy, jej postanowień oraz przyczyny niedojścia transakcji do skutku.
Przy umowie zawartej w formie pisemnej druga strona może dochodzić odszkodowania w granicach wynikających z przepisów i treści dokumentu. Dodatkowe zabezpieczenie może stanowić zadatek, kara umowna lub szczegółowo opisane prawo odstąpienia.
Jeżeli umowę sporządzono w formie aktu notarialnego i spełnia ona wymagania potrzebne do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawniona strona może zwrócić się do sądu. Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie sąd automatycznie nakaże sprzedaż. Znaczenie mają treść dokumentu, zachowanie stron i okoliczności konkretnej transakcji.
Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się zasadniczo po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Dodatkowym zabezpieczeniem kupującego może być ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Możliwość ujawnienia takiego roszczenia wynika z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W praktyce odpowiedni wniosek może zostać przygotowany przy sporządzaniu notarialnej umowy przedwstępnej. Po ujawnieniu roszczenie staje się widoczne w dziale III księgi wieczystej i może być skuteczne także wobec praw nabytych później.
Rozwiązanie to warto rozważyć, gdy do finalizacji pozostało dużo czasu albo kupujący chce ograniczyć ryzyko zbycia nieruchomości innej osobie. Opłatę sądową za wpis prawa osobistego lub roszczenia do księgi wieczystej określa art. 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wynosi ona obecnie 150 zł. Wykreślenie wpisu również wymaga przeprowadzenia odpowiedniej procedury.
Koszt zależy między innymi od wartości nieruchomości, zakresu czynności, liczby wypisów oraz ewentualnego wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Wynagrodzenie notariusza jest ustalane ze stronami, ale nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Do wynagrodzenia mogą zostać doliczone podatek VAT, koszty wypisów aktu oraz opłaty sądowe.
Przed umówieniem czynności najlepiej przekazać kancelarii podstawowe informacje o nieruchomości i poprosić o pełną wycenę obejmującą wszystkie przewidywane koszty. Strony mogą wspólnie ustalić, kto je poniesie. Przepisy nie wymagają, aby zawsze był to kupujący.
Forma aktu notarialnego będzie szczególnie warta rozważenia, gdy wartość transakcji jest wysoka, kupujący przekazuje znaczny zadatek, do sprzedaży pozostało kilka miesięcy albo stan prawny nieruchomości wymaga dodatkowych czynności.
Może być również uzasadniona, jeśli sprzedający potrzebuje czasu na wykreślenie hipoteki, zakończenie postępowania spadkowego, uzyskanie zgody banku lub zebranie dokumentów. Kupujący zyskuje wtedy silniejsze zabezpieczenie ustalonych warunków.
Pisemna umowa bez notariusza może być wystarczająca, gdy strony dobrze znają sytuację nieruchomości, dokumenty są przygotowane, a zawarcie aktu sprzedaży nastąpi w krótkim terminie. Decyzję należy jednak podejmować po uwzględnieniu ryzyka konkretnej transakcji, a nie wyłącznie kosztu sporządzenia dokumentu.
Nie w każdej transakcji. Jeżeli dokumenty są kompletne, stan prawny został sprawdzony, a strony uzgodniły cenę i termin płatności, sprzedaż nieruchomości do skupu może zostać sfinalizowana bezpośrednio u notariusza.
Umowa przedwstępna może być potrzebna, jeśli przed sprzedażą trzeba uzyskać dokument z banku, uregulować wpis w księdze wieczystej, przeprowadzić sprawę spadkową albo uzgodnić warunki z kilkoma współwłaścicielami.
Atrium Nieruchomości analizuje dokumenty i stan prawny lokalu przed transakcją. Właściciel otrzymuje propozycję zakupu i może zdecydować, czy chce przejść bezpośrednio do aktu sprzedaży, czy najpierw zabezpieczyć ustalenia umową przedwstępną.
Chcesz szybko sprzedać mieszkanie?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni je w 24h.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie musi zostać podpisana u notariusza. Forma pisemna jest ważna i pozwala udokumentować uzgodnione warunki. Zapewnia jednak mniejszy zakres ochrony, jeżeli jedna ze stron odmówi finalizacji transakcji.
Umowa w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale może umożliwić dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ujawnienie roszczenia kupującego w księdze wieczystej.
Nie ma jednego rozwiązania właściwego dla wszystkich. Przed podpisaniem dokumentu należy ocenić wartość transakcji, wysokość zadatku, termin sprzedaży, sposób finansowania oraz stan prawny mieszkania.
Tak. Umowa zawarta w formie pisemnej może skutecznie zobowiązywać strony do późniejszego podpisania umowy sprzedaży. Nie daje jednak tak szerokich możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jak prawidłowo sporządzony akt notarialny.
Nie. Własność nieruchomości przechodzi na kupującego dopiero po zawarciu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Strony mogą przygotować ją samodzielnie albo skorzystać z pomocy prawnika. Jeżeli ma zostać zawarta w formie aktu notarialnego, dokument przygotowuje notariusz na podstawie przekazanych danych i uzgodnień.
Nie zawsze. Duże znaczenie ma treść umowy i to, czy strony przewidziały zasady postępowania w przypadku odmowy finansowania. Sam brak kredytu nie gwarantuje automatycznego zwrotu zadatku.
Podpisanie umowy przedwstępnej zobowiązuje sprzedającego do respektowania wcześniejszych ustaleń. Zawarcie kolejnej umowy może narazić go na roszczenia pierwszego kupującego. Dodatkową ochronę zapewnia notarialna forma umowy i ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej.
Roszczenia przedawniają się zasadniczo po roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli sąd oddali żądanie jej zawarcia, termin pozostałych roszczeń liczy się od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
