Sprzedaż mieszkania wymaga przygotowania nie tylko aktu własności, wypisu z księgi wieczystej czy zaświadczenia o braku zaległości. Jednym z dokumentów, o którym właściciele często przypominają sobie dopiero przed wizytą u notariusza, jest świadectwo charakterystyki energetycznej.
Dokument określa zapotrzebowanie nieruchomości na energię potrzebną między innymi do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody i chłodzenia. Przy sprzedaży mieszkania należy przekazać go kupującemu. Kto powinien zlecić jego wykonanie, ile kosztuje świadectwo energetyczne i co się stanie, jeśli sprzedający nie dostarczy go w terminie?
Świadectwo charakterystyki energetycznej, nazywane również świadectwem lub certyfikatem energetycznym, to dokument przedstawiający zapotrzebowanie budynku albo lokalu na energię. Pozwala ocenić, ile energii może być potrzebne do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
W świadectwie uwzględnia się między innymi energię wykorzystywaną do:
Dokument zawiera również dane identyfikacyjne nieruchomości, podstawowe informacje dotyczące jej charakterystyki energetycznej oraz zalecenia związane z możliwą poprawą efektywności energetycznej.
Nie należy jednak traktować świadectwa jako dokładnej prognozy przyszłych rachunków. Faktyczne koszty utrzymania mieszkania zależą również od liczby domowników, sposobu korzystania z ogrzewania, cen energii i indywidualnych nawyków.
Tak. Właściciel sprzedający mieszkanie powinien przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej najpóźniej podczas zawierania aktu notarialnego. Obowiązek dotyczy zarówno lokali stanowiących odrębną własność, jak i sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym, czy świadectwo zostało przekazane nabywcy. Takie zasady wynikają z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Obowiązek nie dotyczy wyłącznie mieszkań. Świadectwo energetyczne jest potrzebne również przy sprzedaży domu, budynku komercyjnego lub innej części budynku objętej transakcją.
Warto podkreślić, że nie trzeba sporządzać świadectwa tylko dlatego, że jest się właścicielem nieruchomości. Jeżeli mieszkanie lub dom są wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby i nie mają zostać sprzedane ani wynajęte, dokument nie jest wymagany.
| Sytuacja | Czy świadectwo jest wymagane? |
| Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym | Tak |
| Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu | Tak |
| Sprzedaż domu jednorodzinnego | Tak |
| Wynajem mieszkania lub domu | Tak |
| Użytkowanie mieszkania wyłącznie na własne potrzeby | Nie |
| Sprzedaż mieszkania w bloku o powierzchni poniżej 50 m² | Tak |
| Sprzedaż wolnostojącego budynku o powierzchni poniżej 50 m² | Co do zasady nie |
Obowiązek świadectwa energetycznego
Obowiązek przekazania świadectwa energetycznego nie pojawił się dopiero w 2026 roku. Jeżeli właściciel posiada dokument wystawiony wcześniej, nie musi zamawiać nowego wyłącznie ze względu na zmianę roku. Należy jednak sprawdzić jego termin ważności oraz upewnić się, że od czasu sporządzenia świadectwa nie przeprowadzono prac wpływających na charakterystykę energetyczną nieruchomości.
Przy sprzedaży mieszkania świadectwo powinno dotyczyć konkretnego lokalu będącego przedmiotem transakcji. Dokument przygotowany dla całego budynku może jednak posłużyć specjaliście jako podstawa do opracowania świadectwa dla mieszkania.
Jeżeli wspólnota lub spółdzielnia dysponuje świadectwem energetycznym całego budynku, właściciel może wystąpić o jego kopię. W przypadku braku takiego dokumentu może poprosić o udostępnienie odpowiedniej dokumentacji technicznej.
Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przekazać te materiały nieodpłatnie w terminie nieprzekraczającym 14 dni od otrzymania wniosku. Warto zatem skontaktować się ze spółdzielnią lub zarządcą odpowiednio wcześniej, aby brak dokumentacji nie opóźnił sprzedaży.
Ustawa przewiduje kilka wyjątków. Obowiązek sporządzenia świadectwa nie dotyczy między innymi budynków:
Jeżeli nieruchomość może należeć do jednej z wymienionych grup, warto potwierdzić sposób zastosowania przepisów jeszcze przed ustaleniem terminu podpisania aktu notarialnego.
Ważne!
Mieszkanie o powierzchni mniejszej niż 50 m² nie jest automatycznie zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa. Wyjątek dotyczy wyłącznie wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², a nie mieszkań znajdujących się w blokach lub kamienicach.
Za zapewnienie świadectwa odpowiada osoba, która sprzedaje lub wynajmuje nieruchomość. W praktyce to właściciel zleca wykonanie dokumentu i ponosi związany z tym koszt.
W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obowiązek spoczywa na osobie, której przysługuje to prawo. Kosztu przygotowania dokumentu nie przenosi się zatem automatycznie na kupującego.
Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia i wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Przed zleceniem usługi warto sprawdzić wykonawcę w publicznym wykazie osób uprawnionych. Można w nim wyszukać specjalistę między innymi po imieniu i nazwisku.
Prawidłowo sporządzone świadectwo powinno:
Należy uważać na oferty wystawienia dokumentu bez zebrania informacji o nieruchomości. Świadectwo nie powinno powstawać wyłącznie na podstawie adresu i powierzchni mieszkania, ponieważ do obliczeń potrzebne są również dane techniczne budynku oraz jego instalacji.
Przepisy nie określają jednej urzędowej ceny świadectwa energetycznego. Koszt jest ustalany przez osobę wykonującą dokument i zależy między innymi od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni, lokalizacji oraz dostępności dokumentacji technicznej.
W przypadku mieszkania cena rynkowa najczęściej wynosi od około 200 do 600 zł. Sporządzenie świadectwa dla domu jednorodzinnego może kosztować więcej, zwłaszcza gdy budynek ma dużą powierzchnię, rozbudowane instalacje albo brakuje jego dokumentacji.
Na wysokość ceny mogą wpływać:
Najtańsza oferta nie zawsze będzie najlepszym wyborem. Przed zleceniem usługi należy sprawdzić, czy cena obejmuje przygotowanie kompletnego dokumentu, wpisanie go do centralnego rejestru oraz przekazanie wersji z wymaganym podpisem.
Koszt przygotowania świadectwa to tylko jeden z wydatków, które mogą pojawić się podczas transakcji. Sprawdź także nasz artykuł o tym jakie opłaty wiążą się ze sprzedażą mieszkania.
Zakres wymaganych danych zależy od rodzaju nieruchomości i dostępnej dokumentacji. Osoba przygotowująca świadectwo może poprosić między innymi o:
Część danych może znajdować się w dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni albo zarządcy. Jeżeli właściciel nie dysponuje projektem budynku, powinien poinformować o tym osobę przygotowującą świadectwo. Brak dokumentacji nie zawsze uniemożliwia jego sporządzenie, ale może wydłużyć pracę lub zwiększyć cenę usługi.
Ekspert radzi
Nie warto podawać wykonawcy przybliżonych lub przypadkowych danych tylko po to, aby szybciej otrzymać dokument. Informacje o powierzchni, ogrzewaniu, oknach czy ociepleniu wpływają na wynik obliczeń. Jeżeli nie znasz któregoś parametru, poinformuj o tym specjalistę i poproś spółdzielnię lub zarządcę o udostępnienie dokumentacji.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Przygotowanie dokumentu można podzielić na kilka etapów.
Wybór uprawnionego specjalisty
W pierwszej kolejności należy znaleźć osobę wpisaną do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Jej uprawnienia można sprawdzić samodzielnie w publicznym wykazie.
Przekazanie danych dotyczących nieruchomości
Specjalista poprosi o informacje techniczne, dokumentację, zdjęcia lub dostęp do nieruchomości. Im pełniejsze dane otrzyma, tym sprawniej będzie mógł wykonać potrzebne obliczenia.
Obliczenie charakterystyki energetycznej
Na podstawie parametrów lokalu i budynku osoba uprawniona określi zapotrzebowanie na energię oraz przygotuje zalecenia dotyczące możliwej poprawy efektywności energetycznej.
Wygenerowanie dokumentu w rejestrze
Gotowe świadectwo otrzymuje indywidualny numer w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Przekazanie świadectwa właścicielowi
Dokument może zostać przekazany w postaci papierowej z podpisem osoby uprawnionej albo elektronicznej, opatrzonej odpowiednim podpisem elektronicznym, zaufanym lub osobistym.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Nie trzeba więc zamawiać nowego dokumentu przy każdej zmianie właściciela, jeżeli dotychczasowe świadectwo nadal jest aktualne.
Dokument może jednak utracić ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w nieruchomości przeprowadzono prace wpływające na jej charakterystykę energetyczną. Może to dotyczyć na przykład:
Po wykonaniu takich prac warto zapytać osobę uprawnioną, czy dotychczasowe świadectwo nadal prawidłowo opisuje nieruchomość.
Obowiązkiem sprzedającego jest przekazanie świadectwa kupującemu przy sporządzaniu aktu notarialnego. Jeżeli dokument nie zostanie dostarczony, notariusz pouczy osobę zobowiązaną do jego przekazania o możliwości nałożenia kary grzywny.
Takiego pouczenia nie należy traktować jako sposobu na pominięcie dokumentu. Brak świadectwa oznacza niewykonanie ustawowego obowiązku i może również wywołać wątpliwości po stronie kupującego, szczególnie gdy chce on wcześniej ocenić przewidywane koszty utrzymania nieruchomości.
Najbezpieczniej zamówić dokument jeszcze przed ustaleniem terminu wizyty u notariusza. Pozwoli to uniknąć nerwowego poszukiwania wykonawcy tuż przed finalizacją sprzedaży.
Więcej informacji o pozostałych formalnościach znajdziesz w poradniku dotyczącym dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania.
Świadectwo nie jest operatem szacunkowym i nie określa rynkowej wartości nieruchomości. Może jednak dostarczyć kupującemu informacji istotnych przy podejmowaniu decyzji.
Niskie zapotrzebowanie na energię może być dodatkowym atutem mieszkania, szczególnie w okresie wysokich kosztów ogrzewania. Z kolei informacje o dużych stratach ciepła mogą stać się podstawą do negocjowania ceny lub zaplanowania przyszłej modernizacji.
Na cenę sprzedaży nadal największy wpływ mają lokalizacja, metraż, stan techniczny, układ pomieszczeń i sytuacja prawna. Świadectwo energetyczne uzupełnia te informacje, ale nie zastępuje profesjonalnej wyceny.
Dokument warto przygotować już na początku procesu sprzedaży, szczególnie jeżeli właściciel nie posiada pełnej dokumentacji budynku. Uzyskanie materiałów od spółdzielni lub zarządcy może potrwać do 14 dni, a specjalista również potrzebuje czasu na wykonanie obliczeń.
Wcześniejsze zamówienie świadectwa pozwala:
Świadectwo jest jednym z wielu dokumentów wymaganych podczas sprzedaży. Warto więc przygotowywać je razem z dokumentem własności, zaświadczeniem ze spółdzielni, informacjami z księgi wieczystej oraz pozostałymi dokumentami dotyczącymi stanu prawnego lokalu.
Wcześniejsze przygotowanie dokumentów jest jednym ze sposobów na skrócenie całego procesu sprzedaży. Więcej praktycznych wskazówek znajdziesz w poradniku opisującym, jak szybko sprzedać mieszkanie.
Świadectwo charakterystyki energetycznej należy przekazać kupującemu podczas zawierania aktu notarialnego. Za zamówienie dokumentu odpowiada sprzedający, a jego wykonanie można zlecić wyłącznie osobie wpisanej do centralnego rejestru.
Dokument jest ważny przez 10 lat, chyba że w mieszkaniu lub budynku zostaną wcześniej przeprowadzone prace zmieniające jego charakterystykę energetyczną. Warto przygotować go z wyprzedzeniem, aby brak świadectwa nie utrudnił finalizacji transakcji.
Jeżeli zależy Ci na szybkiej sprzedaży mieszkania bez długotrwałego poszukiwania kupującego, skontaktuj się z Atrium. Bezpłatnie przeanalizujemy sytuację nieruchomości, przedstawimy ofertę i pomożemy przejść przez formalności potrzebne do bezpiecznego zawarcia transakcji.
W SKRÓCIE
Przy sprzedaży mieszkania właściciel powinien przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru, a jego ważność wynosi 10 lat, o ile wcześniej nie przeprowadzono prac zmieniających charakterystykę energetyczną lokalu lub budynku.
Tak. Sprzedający powinien przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej kupującemu podczas podpisywania aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu w treści aktu.
Cena nie jest ustalona urzędowo. W 2026 roku wykonanie świadectwa dla mieszkania najczęściej kosztuje około 200–600 zł, zależnie od powierzchni lokalu, lokalizacji i dostępności dokumentacji technicznej.
Świadectwo jest ważne przez 10 lat. Może utracić ważność wcześniej, jeśli zostaną przeprowadzone prace zmieniające charakterystykę energetyczną nieruchomości, takie jak wymiana okien, źródła ogrzewania lub docieplenie budynku.
Tak. Metraż mieszkania w bloku nie zwalnia właściciela z obowiązku przekazania świadectwa. Wyjątek dotyczący powierzchni poniżej 50 m² odnosi się do budynków wolnostojących, a nie lokali znajdujących się w budynkach wielorodzinnych.
Część procedury może odbyć się zdalnie, jeżeli specjalista otrzyma komplet wiarygodnych danych o nieruchomości. Gotowy dokument musi jednak zostać sporządzony przez osobę uprawnioną, wygenerowany w centralnym rejestrze i prawidłowo podpisany.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
